2月15日，香港金管局总裁陈德霖表示：金管局需要时间来判断香港房地产市场是否进入下行周期。与此同时，陈德霖承认香港经济面临挑战。

　　为什么新年伊始，陈德霖突然对香港房地产市场表态？因为在2016年2月12日，香港楼市发生一件令人惊骇的事件。

　　在这一天，香港一幅位於新界大埔荔枝山山塘路的第221号用地，以21.3亿港元的价格卖给了中国海外发展有限公司旗下的一家子公司，批租期为五十年。这块土地的地盘面积约为37696平方米，指定作私人住宅用途。最低及最高的楼面面积分别为64260平方米及107100平方米。

上图：香港地政总署的土地转让公告。

　　好了，现在让我们按动计算器，算算这块土地的楼面地价吧（按照最高面积）。现在的汇率是，1港元等于0.834元人民币。很容易，我们就计算出来了，每平米的楼面地价是1.66万元人民币！

　　现在让我们看看这块土地的位置（图中红色标记部分）：

这块地在香港的郊区

　　没错，这块地在香港的郊区。但如果按照直线距离，距离繁华的尖沙咀只有大约15公里，距离中环只有大约17公里。如果换到北京，大约相当于五环和六环之间。据北京晚报2015年11月的报道，北京六环附近的土地拍卖中，楼面地价已经全面超过3万元人民币，部分已经达到4万！

　　也就是说，大约同样位置的土地价格，香港不到北京的一半了。

　　香港的土地价格一直这样低吗？当然不是！

　　2015年9月2日，在同样位于新界大埔的第226号用地拍卖中，这块土地的地盘面积约为17,121平方米（同样指定作私人住宅用途，50年），最低及最高的楼面面积分别为36981平方米及61635平方米，成交价30.3亿港元。按照最高面积计算，折合每平米楼板价为4.887万人民币。

　　也就是说，短短5个月时间，同样一个区域的土地价格下降了66%！

　　当然，2月12日这块土地拍出超低价，有项目受司法复核、斜坡问题等困扰。但香港楼市前景不明朗，才是问题的关键。事实上，过去三个月中，香港楼市还接连出现两起流标事件。

　　据华尔街见闻报道，2015年9月以来，香港房价已下跌9.5%。标普周一发布报告称，今年香港房地产行业形势将更加严峻，房价预计将较2015年下滑10%-15%。瑞银则预期香港楼价由目前至2017年年底再跌20%至25%，并重申对香港地产股的“减持”投资评级，预期楼价下跌将拖累股价表现。

　　数据还显示，香港已连续6年成为全球楼价最难负担的城市。《证券时报》援引美国物业顾问机构公布的最新调查结果显示，截至2015年第三季度，香港家庭收入的中位数是 29.3万港元，楼价中位数是556.1万港元。也就是说，香港中等收入家庭不吃不喝也要19年才买得了楼，创下此项调查12年来的纪录新高，香港由此成为参与调查的全球87个主要城市中楼价收入比最高城市。

　　半年来，香港主要地产股一直处于阴跌之中，李嘉诚旗下的长实地产在2015年6月完成世纪重组后，从最高时的77.55港元跌至最低的38.2港元，总市值最多的时候跌去1500亿港元！

上图：长实地产重组以来股价走势图。

　　目前，长实地产的市盈率只有8.5倍左右，可谓非常低廉。但同样在香港上市的恒大地产只有4倍，碧桂园只有5.9倍。换句话说，香港地产股已经卖出了萝卜白菜价！

　　那么香港楼市会崩溃吗？此次新界大埔荔枝山土地拍卖的异常，将带来什么样的影响？这种恐惧感会传递到内地楼市，特别是北上深吗？

　　我的看法是，这的确显示香港经济不容乐观，香港楼市不容乐观。事实上，香港股市已经出现了超卖现象，目前以蓝筹股市盈率计算，已经是全球第三便宜的市场，仅次于俄罗斯和埃及。但即便如此，香港股市仍然跌跌不休。

李嘉诚

　　香港是个自由港，资本来去自由。香港楼市高度资产化，而且价格偏高。股市都可以这样低估，楼市同样。但也应该看到，香港楼市目前仍然维持了严厉的限购措施，也就是所谓的双倍印花税等，此外还有港人港地等措施。如果港府放松对楼市的控制，尤其是放松内地人到香港置业的限制，香港楼市维持稳定是没有问题的。

　　但鉴于香港中下阶层普遍对高楼价很有看法，加上近期社会矛盾趋于尖锐，适当让楼价下行也许是管理层愿意看到的。但如果下跌过多，也将威胁香港金融体系安全，让中上阶层不满。所以，考验香港政府管理智慧的时候到了。

　　至于内地一线城市的楼市，当然跟香港楼市有比价效应，香港楼市暴跌必然会打击北上深楼市。所以，从这一点上看，中央政府也不会允许香港楼市过度波动。

　　李嘉诚竟然是个陷阱？资深人士给出惊天谜底

　　李嘉诚是一个怎样的陷阱?

　　一

　　我的一位极有才华的朋友曾受邀为李嘉诚写传记，那是十来年前的事情了。李先生在一张洁白的信笺上，用铅笔细致地写下了两排名字，然后推到年轻的传记作者面前，细声言道：“这些人是你可以采访的。”

　　很多年后，我的这位朋友笑着对我说，“我真的希望他写下我不能采访的那些人的名字。”这本原计划在李先生80大寿时推出的传记因种种原因搁浅了。

　　绝大多数的经商者，在听我讲了这则轶事后，都会心地理解李先生的苦衷。

李嘉诚

　　商场如同一个泥泞的是非地，哪有一件事情是有所谓的“终极真相”，李先生在这里跌打滚爬逾半个世纪，恩怨情仇如维多利亚港湾上空的星辰，谁又能真正数得过来。老洛克菲勒和罗斯柴尔德在遗训中都严令儿子不得出版自己的传记，“他们的灵魂在看到自己的行为时，都会稍稍吃惊。”(理查德·泰德罗语)

　　二

　　袁庚曾回忆蛇口工业区开垦时的一个细节。受邓小平的邀请，一群香港大佬集体考察蛇口，李嘉诚走在霍英东、包玉刚等人中间，是最年轻，也是最活跃的一位。他向袁庚大胆提出，能否让港商入股参与蛇口的建设，军事参谋出身的袁庚哈哈一笑，搪塞而过。

李嘉诚

　　这个细节泄露了改革开放初期，大陆开放者的微妙心态。在后来的很多年里，港商大佬们对大陆的投资大多小心翼翼地聚集于公益，霍英东建宾馆，邵逸夫造教学楼，李嘉诚办大学，包玉刚修游泳馆。

　　行走在蛇口荒地上的李嘉诚，刚刚开始自己的传奇，他坐上香港首富的宝座，那是整整二十年后的事情。也正是在后来的那些年里，他渐渐成为了我们今天所熟悉的“李超人”。

　　从1970年代末开始，受回归预期的影响，英资集团开始部署撤离，李先生被他们选中为“接盘侠”，1979年9月，汇丰银行将总市值28.6亿港元的和记洋行以6.39亿港元出售予李嘉诚，使之一跃而入港商超级俱乐部。1984年中英谈判，李嘉诚积极向中方靠拢，高调入资荣毅仁的中信信托。此后三十年，他成为北京最信任和依靠的首席商人领袖，长袖善舞间，硬生生地让香港成为了“李家城”。

李嘉诚

　　李先生对大陆的勇猛进击，则是90年代之后的事情，1992年底，北京召开中共十四大，确立了“建设社会主义市场经济体制”的国家新战略，李嘉诚扮演了一个热烈响应的重要角色。

　　就是在1993年，和记黄埔获准入股盐田港，持有70%的股份，共同投入60亿元建设集装箱码头，这是当年度最大的外资引进项目。同期，李嘉诚与北京宣武区签署大型城建工程，这就是后来著名的东方广场。1998年，东亚金融危机爆发，李嘉诚配合港府狙击索罗斯，在股市、不动产、船坞专营及公共服务事业等领域大有斩获，于次年如愿登顶香港首富。

李嘉诚

　　回望这段风云诡谲的大历史，必须承认的是， 李嘉诚是所有港澳商人中最为激进的第一人，在一些至为重要的时刻，他以资本投入的方式力挺中国的经济开放政策，与此同时，他在香港及内地两个市场上都获得了令人瞠目咋舌的商业成功。

　　三恐怕连李嘉诚自己也未预料到，在仅仅两年多的时间里，他由机场书店里最受欢迎的商业励志人物，变成了很多人眼中的背信弃义者和香港陨落责任人。

　　就在近日，因旗下公司注册地集体迁离香港，李嘉诚在内地舆论中陷入极尴尬的争议。有人撰文“别让李嘉诚跑了”，直指“李超人”必须为过往的获益支付代价，此文为央媒智库转载，因此被解读为“官方态度”。而另外的一些人士——以自由派及企业家群体为主，则惊呼“极左”归来，担心此乃私产剥夺运动的拉幕之作。

李嘉诚

　　在中国宏观经济风云飘摇、香港时局动荡的时刻，李嘉诚的撤资迁册动作实在太过醒目，而 他敢于冒天下之大不韪，依然我行我素，展现出“超人”过人的商业毅力和决策力，也许只有将之放置于历史的长河中，才能读懂这位年近9旬老人的行为逻辑。

　　李嘉诚无疑是东亚资本主义模式的标本性人物，他的商业智慧中呈现出冷静的政治决断能力，每每通过与上升期的政治力量结盟，以对后者诉求的满足与迎合，而获得个人的巨大利益，这是转型期财富积累的基本特征。在这个意义上，他可谓是本次中国经济大崛起中获益最丰的“转型期首富”。

李超人

　　而与内地的很多类似富商不同，李嘉诚又来自于法治健全的资本主义世界，他的每一次商业行动都合乎投资地的法律法规，李氏集团拥有500多位专职律师，应该补上了所有你想象得到的法律漏洞，因此在合法性的意义上很可能无可指摘。

　　由此，对李嘉诚的争议便陷入了泛道德化与唯契约论的陷阱。

　　我目睹的一个非常有趣的事实是，有不少我熟悉的企业家朋友，一方面对“李超人”的政商手段不以为然，认为他的致富缺乏现代性，另一方面又对“别让李嘉诚跑了”的论调极其惧怕，生恐由此延伸，导致一场新的、以“原罪”为名义的财富剥夺。

　　于是， 对李嘉诚的质疑，便发生了正当性与合法性的纠结，无论执著于哪一方面，都可能遭到另外一个方面的反驳与证伪，而这一纠结竟可能发生在同一价值观阵营，甚至同一个人的理性判断中。

　　当我们陷入“李嘉诚议题”的纷争的时候，李氏本人其实也掉进了时代的陷阱，他无法、也不可能从自身的经商逻辑中跳脱出来。与柳传志、王石等内地企业家不同，后者有深重的大陆英雄主义情结，而前者则只对资本增殖和家族利益负责，在他的商业哲学中， 利益是压倒一切的最高准则，诚信——而不是忠诚——是唯一的底线。

李嘉诚

　　就这样，李嘉诚自愿地走进了历史。

　　未来的华人世界，再也没有人可以重复他走过的暴富道路——如果我的这个结论自我实现了，那就是中国商业文明的福音，而对他的所有质疑，在现实的意义上，都将被“合法性盾牌”所屏蔽，因而只在商业演进史的层面上将被一再地讨论与反思。

　　四

　　我不知道，李先生的官方传记会在什么时候出版，也许是生前，也许是身后。

李嘉诚

　　在十来年前——也就是我的那个朋友为李嘉诚写传记的那几年，我曾编撰过两本名为《首富》和《华人首富》的图书，其中记载了二十个国家及华人历代首富们的生平行迹，有一个结论是毋庸置疑的——

　　千百年来，古今中外，没有一个人是因为财富众多而被人们长久地纪念，他能留存于民间的名声，几乎全部地来自于他的德行与公共行为。